某公司于2014年4月1日在某城市水源地附近取得一宗土地使用权，建设休闲度假村。该项目总用地面积10000平方米，土地使用权期限
某公司于2014年4月1日在某城市水源地附近取得一宗土地使用权，建设休闲度假村。该项目总用地面积10000平方米，土地使用权期限40年，建筑总面积为20000平方米，并于2016年10月1日完成，该公司申请竣工验收。根据环保政策要求，环保管理部门在竣工验收时要求该公司必须对项目的排污系统进行改造。欲对2016年10月1日的正常市场价格进行评估。 据评估师调查，在该时点重新取得该项目建设用地的土地取得费用为1000元/平方米。新建一个与上述项目相同功能且符合环保要求的项目开发成本为2500元/平方米;销售费用为200万元;管理费用为开发成本的3%。开发建设期为2.5年，开发戚本、管理费用、销售费用在第一年投入30%，第二年投入50%，最后半年投入20%，各年内均匀投入，贷款年利率为7.02%。其他销售税费为售价的5.53%。开发利润按土地取得戚本、开发戚本、管理费用、销售费用之和计算，利润率为12%。 新建符合环保要求的排污系统设备购置费和安装工程费分别为500万元和90万元，而已建成项目中排污系统设备购置费和安装工程费分别为300万元和70万元。对原项目排污系统进行改造，发生拆除费用50万元，拆除后的排污系统设备可回收价值为110万元。 原项目预计于2017年l月1日正常营业，当年可获得净收益500万元。由于排污系统改造，项目营业开始时间将推迟到2018年1月1日，为获得与2017年1月1日开始营业时可获得的相同的年净收益，该公司当年需额外支付运营费用100万元，之后将保持预计的盈利水平。 该类度假村项目的报酬率为8%，试评估该地块价值。
根据各项条件，选择戚本法进行估价。
(1)土地的重新取得费用计算。
土地的重新取得费用=1000×10000÷10000=1000(万元)
(2)开发成本计算。
开发戚本=2500×20000+10000=5000(万元)
(3)管理费用计算。
管理费用=5000×3%=150(万元)
(4)销售费用计算。
销售费用=200(万元)
(5)投资利息计算。
投资利息=1000×[(1+7.02%)^2.5-1]+
(5000+150+200)×130%×[(l+7.02%)^2-1]+50%×[(1+7.02%)^1-1]+20%×[(1+7.02%)^0.25-1]I=624.185(万元)
(6)销售税费计算。
设重新购建价格为P，则销售税费为5.53%P。
(7)开发利润计算。
开发利润=(1000+5000+150+200)×12%=762(万元)
(8)重新构建价格计算。
P=1000+5000+150+200+624.185+5.53%P+762
P=8189.04(万元)
(9)经济性贬值计算
(10)功能性贬值计算
50-110+500+90=530(万元)
(11)评估结果。
总价=8189.04-538.24-530=7120.8(万元)
单价=71208000+20000=3560.4(元/平方米)
