【职业资格考试】【估价理论与方法】2021年《房地产估价理论与方法》点睛提分卷1考试真题

(1).某地块土地面积为10000平方米，容积率为3。据测算，未来该房地产总价值9000万元，其中建筑物价值3000万元，则楼面地价为()元/平方米。

A.1000
B.2000
C.3000
D.4000

正确答案B

(2).最为科学的距离概念是()

A.空间直线距离
B.交通路线距离
C.交通时间距离
D.经济距离

正确答案D

(3).某房地产的建筑面积为2500m2，现状价值为2000万元，若现在将该房地产拆除重建，拆除费用为100万元，残值为45万元，后续必要支出及应得利润为4000元/m2，重建后的房地产市场价格为15000元/m2。该房地产的市场价值为()万元。

A.1945
B.2000
C.2695
D.2750

正确答案C

(4).估价对象为—沿街店铺，建筑面积为300m2，已知其中家电和汽车价值为40万元。估价中选取甲、乙、丙三个可比实例，建筑面积分别为300m2、280m2和340m2，总价分别为420万元、448万元和595万元，其中可比实例丙的总价中含有价值为30万元的家具，根据上述条件，利用简单算术平均法求取的估价对象包含家电和汽车的市场价格为()万元。

A.466
B.506
C.535
D.545

正确答案B

(5).某房地产在2019年3月的价格为8000元/m2，已知类似房地产在2019年3月至9月的价格指数(均以上个月为基数)分别为：99.40，94.80，96.60，105.10，109.30，112.70，118.30。该房地产2019年9月的价格为()元/m2。

A.8485
B.8536
C.10038
D.11220

正确答案D

(6).某商场是5年前一幢已使用6年的旧厂房改变用途并简单装修而成，改变用途时补办了土地使用权出让手续，土地使用期限为40年，出让合同约定建设用地使用期限届满时无偿收回。建筑物经济寿命为60年，残值为零，采用直线法计算该商场建筑物目前的成新率为()

A.76.09%
B.81.67%
C.85.00%
D.86.67%

正确答案A

(7).某宗土地总面积为1000m2，容积率为3，土地单价为3600元/m2，若将容积率提高到4，楼面地价不变，则理论上补地价的数额为()万元。

A.105
B.120
C.150
D.360

正确答案B

(8).下列估价工作程序中，宜首先进行的是()

A.制定估价作业方案
B.实地查勘估价对象
C.选择适用的估价方法
D.搜集相关资料数据

正确答案A

(9).根据《资产评估法》和《房地产估价规范》，估价资料保存期限应不少于15年；属于法定评估业务的，保存期限不少于30年，起算日期为()

A.估价作业开始日期
B.估价对象实地查勘之日
C.价值时点
D.估价报告出具之日

正确答案D

(10).运用假设开发法中的静态分析法估价，采用直接成本利润率计算后续开发的应得利润时，计算基数不包括()

A.待开发房地产价值
B.后续的建设成本
C.后续的管理费用
D.待开发房地产取得税费

正确答案C

(11).某在建工程在抵押贷款之后半年停工，因借款人无力偿还贷款，现被某法院整体拍卖。为此，采用假设开发法估价评估其拍卖保留价时，关于开发完成后的价值，其价值时点和估价对象状况的说法，正确的是()

A.价值时点为抵押贷款日，估价对象状况为抵押时的状况
B.价值时点为现在，估价对象状况为抵押时的状况
C.价值时点为现在，估价对象状况为完工时的状况
D.价值时点为现在，估价对象状况为现在的状况

正确答案C

(12).估价对象类似房地产过去5年的价格分别为7800元/m2、8140元/m2、8470元/m2、8800元/m2和9130元/m2。若每年价格变化量按时间序列由前往后权重分别为0.1、0.2、0.3、0.4。则选用加权平均增减量法预测估价对象，未来第一年的价格为()元/m2。

A.9452
B.9455
C.9469
D.9497

正确答案B

(13).关于假设开发法静态分析法的说法，错误的是()

A.开发完成后的房地产价值为价值时点房地产市场状况下的价值
B.开发完成后的房地产价值是未来开发完成后的房地产价值
C.后续开发的必要支出为其未来发生时房地产市场下的价值
D.需测算后续开发的应得利润

正确答案C

(14).某写字楼由于市场不景气和周边新增居住房地产较多，从而不便于商务办公，导致需求减少，估计未来期限内每年平均空置率由现在的15%上升为25%，每月可出租面积租金为70元/m2，又知该写字楼可出租面积为10000m2，运营费用率为40%。假若该写字楼可出租剩余年限为30年，投资报酬率为8%，其他条件保持不变，则该写字楼的经济折旧为()万元。

A.548.19
B.558.15
C.567.39
D.675.40

正确答案C

(15).采用年限法求取建筑物折旧时，应该采用的建筑物有关概念是()

A.已使用年限、耐用年龄、残值率
B.有效年龄、预期经济寿命、残值率
C.已使用年限、预期经济寿命、残值率
D.有效年龄、耐用年龄、残值率

正确答案B

(16).张某2年前抵押贷款购买了一套建筑面积50m2产权40年的商铺，10年期贷款总额为20万元，贷款年利率5%，采取等额本息还款方式。现欲出售该商铺，类似商铺日前月租金为建筑面积70元/m2，空置率为10%，经营费用为有效毛收入的10%，资本化率为5%，若由买方支付银行欠款，则张某出售该商铺的合理实得金额为()万元。

A.42.64
B.50.40
C.51.26
D.58.04

正确答案C

(17).某在建工程于2018年4月1日开工，2019年4月30日因故停工，2019年6月1日房地产估价机构受人民法院委托为司法拍卖而评估该在建工程的价值。该类建设项目正常建设期为24个月，假设该在建工程竞买后办理过户手续及施工等前期工作所需时间为3个月，则假设开发法估价中后续建设期为()个月。

A.10
B.11
C.13
D.14

正确答案D

(18).关于合法原则具体应用的说法，错误的是()

A.估价对象的状况应依法判定，可以不是实际状况
B.抵押估价中具有合法权属证明的房地产都可以作为估价对象
C.未经登记无产权信息的房地产经政府组织有效认定处理后可以作为征收估价对象
D.司法拍卖估价中被查封的房地产不应考虑查封因素的影响

正确答案B

(19).下列房地产价格影响因素中，不属于经济因素的是()

A.经济发展
B.居民收入
C.城市化
D.利率

正确答案C

(20).房地产所有权人按照合同约定利用他人的房地产，以提高自己的房地产效益的权利是()

A.房地产所有权
B.房地产使用权
C.地役权
D.抵押权

正确答案C

(21).下列选项中属于咨询性估价的是()

A.政府强制拍卖土地拍卖保留价评估
B.特定投资者投资价值评估
C.证券发行资产价值评估
D.异议复核评估

正确答案B

(22).下列经分类后的房地产中，不属于按经营使用的方式划分的种类的是()

A.出租房地产
B.自营房地产
C.自用房地产
D.抵押房地产

正确答案D

(23).某房地产的套内建筑面积为4000m2，分摊的共有建筑面积为1000m2，建筑面积单价为8000元/m2，容积率为2.5，建筑物价值为1800万元，则该房地产的楼面地价为()元/m2。

A.1800
B.3600
C.4400
D.11000

正确答案C

(24).一套总价为30万元的住宅，在下列实际交易的付款方式中，最经济的是()(假定年利率为5%)。

A.成交日期时一次性付清，给予3%的价格优惠
B.成交日期交付10万元，余款在一年内每半年支付10万元
C.在成交日期的一年后一次性付清
D.成交日期支付5万元，余款在10年内以抵押贷款方式按年等额本息支付

正确答案C

(25).关于报酬率的说法，正确的是()

A.市场提取法求出的报酬率来源于市场，不能真实反映收益风险
B.累加法求取报酬率时，风险调整值相对于同期国债利率或银行存款利率都是相同的
C.报酬率不包含通货膨胀因素的影响
D.报酬率是在报酬资本化法中采用的，是通过折现方式将房地产的预期收益转换为价值的比率

正确答案D

(26).某建筑物的建筑面积为500m2，重置成本为3600元/m2，经济寿命为50年，实际年龄12年，有效年龄10年。其中，门窗等损坏的修复费用为2万元；装饰装修的重置成本为600元/m2，平均寿命为5年，年龄为3年；设备的重置成本为60万元，平均寿命为10年，年龄为5年。残值率假设均为零。则该建筑物的物质折旧额为()万元。

A.65.6
B.67.6
C.70.6
D.77.6

正确答案B

(27).某宗工业用地面积为5000m2，容积率为2，楼面地价为1000元/m2。若城市规划部门批准将该地块改为商住用地，容积率为8，其中商业用途建筑面积占25%，楼面地价为6000元/m2；居住用途建筑面积占75%，楼面地价为2000元/m2。该宗地块理论上应补交的地价为()万元。

A.10000
B.11000
C.15000
D.22000

正确答案B

(28).评估某加油站的抵押价值，估价对象的财产范围包括()

A.加油站的特色装修
B.加油站的特许经营权
C.加油站内停放的车辆
D.加油站的加油设备

正确答案D

(29).某租赁期限为20年的土地拟建设批发市场，承租人投入建设成本费用为3500万元(建设期内均匀投入)。建设期为1年，建成后可全部租出，每年可获得净利润600万元(未扣除应支付的土地租金)。若承租人要求的年报酬率为10%，则可支付的土地租金为()万元/年。

A.146
B.125
C.144
D.227

正确答案C

(30).某建筑物的土建工程直接费为780元/m2(其中人工费为130元/m2)，安装工程直接费为450元/m2(其中人工费为50元/m2)，装饰装修工程直接费为900元/m2(其中人工费为45元/m2)，该地区土建工程综合费率为直接费的15%，安装工程综合费率为人工费的75%，装饰装修工程综合费率为人工费的72%，税金为3.5%。该建筑物的建筑安装工程费为()元/m2。

A.2204.55
B.2397.99
C.3123.19
D.3345.64

正确答案B

(31).关于成本法估价中土地成本、建设成本、管理费用、销售费用估算的说法正确的是()

A.应按它们在过去实际发生时点的实际水平来估算
B.应按它们在过去实际发生时点的正常水平来估算
C.应按它们在未来预计发生时点的正常水平来估算
D.应按它们在价值时点的正常水平来估算

正确答案D

(32).为评估某房地产2014年10月1日的市场价格，选取的可比实例资料是：成交日期为2014年4月1日，成交单价为8000元/m2，合同约定建筑面积为95m2，并约定面积有误差时总价不调整。在2014年6月1日房屋登记时建筑面积为100m2。自2014年1月1日至10月1日，当地该类房地产价格平均每月比上月上涨0.3%。该可比实例经调整后的比较单价为()元/m2。

A.7737.83
B.8145.08
C.8423.75
D.8573.77

正确答案A

(33).某人两年前承租了一商业房地产，租期为5年，每年年末支付租金。该房地产各年租期内的净租金为50万元/年，同期的市场净租金为65万元/年，报酬率为7%，则现在该承租人权益价值为()万元。

A.39.36
B.45.00
C.131.22
D.170.58

正确答案A

(34).下列对某宗房地产权益状况的描述中，不属于土地使用管制情况描述的是()

A.说明该房地产附近有一条单向行驶道路
B.说明是农用地还是建设用地
C.说明容积率或建筑物控制规模
D.说明配套建设保障性住房的要求

正确答案A

(35).下列行为中，不违背房地产估价职业道德的是()

A.在委托人许可的情况下，将部分超出业务能力范围的估价业务转给自己朋友新开设的估价机构
B.注册房地产估价师在估价之前征求估价委托人对估价结果的意见
C.注册房地产估价师在出具报告之前与委托人讨论估价结果
D.为招揽估价业务，向委托人单位领导支付回扣

正确答案A

(36).下列房地产中，通常适用比较法估价的有()

A.特种厂房
B.廉租房
C.写字楼
D.房地产开发用地
E.在建工程

正确答案CD

(37).关于长期趋势法用途的说法，正确的有()

A.可用于假设开发法中预测开发完成后的房地产价值
B.可用于收益法中预测未来租金、经营收入、运营费用、空置率或净收益
C.可用于比较法中对可比实例的成交价格进行房地产状况调整
D.可用来比较分析两宗房地产价格水平的高低
E.可用于填补某些房地产历史价格资料的缺乏

正确答案ABE

(38).关于估价方法的适用性，下列选项中错误的有()

A.商品住宅同时适用比较法、收益法和成本法估价
B.特殊厂房适用比较法评估
C.待开发的土地适用成本法评估
D.可修复的房地产价值减损适用损失资本化法评估
E.在建工程适合假设开发法评估

正确答案BCD

(39).运用路线价法评估沿街商业用地价格时，应进行修正调整的有()

A.土地形状
B.容积率
C.土地使用期限
D.土地市场状况
E.土地开发程度

正确答案ABCE

(40).假设开发法中关于后续开发经营期的说法中，正确的有()

A.开发经营期由后续建设期和后续经营期构成
B.后续建设期和后续经营期可以有时间上的重合
C.后续建设期从取得土地的时间点开始计算
D.出租经营模式下，后续经营期可以和后续建设期重合
E.一般而言，建造期短于建设期

正确答案ABE

(41).下列影响房地产价格影响因素的说法中，正确的有()

A.绿地率变化对房地产价格影响是线性的
B.道路改善交通，对房地产价格都是正面影响
C.有些影响因素对房地产价格的影响可以量化，有些难以量化
D.朝向对所有的房地产都同等重要
E.信贷政策的变化对房地产价格的影响具有一定时滞性

正确答案CE

(42).房地产保值增值中，属于自然增值的有()

A.改进物业管理
B.重新装修投资
C.增加容积率
D.调整城市规划
E.通货膨胀

正确答案CD

(43).下列房地产估价活动中，能够较好的控制评估中的误差的做法有()

A.选择评估方法时，理论上适用的方法都必须选用
B.建立估价报告内部审核制度
C.遵循估价程序
D.选择适用的估价原则
E.过度利用估价假设和限制条件，控制评估风险

正确答案BCD

(44).关于房地产状况调整的说法，错误的有()

A.对不同用途房地产的价格，房地产区位因素的影响方向都是一致的
B.比较调整的内容或因素越多，调整后的比较价值就越准确
C.根据价值时点的可比实例与估价对象的房地产状况差异进行比较调整
D.可比实例状况比估价对象状况好的，应对可比实例价格进行减价调整
E.房地产状况调整的内容包括租赁、查封、拖欠税费因素

正确答案ABC

(45).求取出租的写字楼净收益，需要从有效毛收入中扣除的项目包括()

A.房产税
B.承租人支付的物业管理费
C.空调设备重置提拔款
D.所得税
E.房屋折旧费

正确答案AC

(46).关于假设开发法的动态分析法中预测开发完成后的房地产价值的说法，正确的有()

A.通常是未来开发完成后的房地产状况所对应的价值
B.通常是未来开发完成后的房地产在价值时点房地产市场状况下的价值
C.通常是未来开发完成之时房地产市场状况下的价值
D.不宜将类似房地产的市场价格直接“平移”过来作为测算结果
E.不能采用成本法求取开发完成后的房地产价值

正确答案ADE

(47).关于收益法中求取房地产未来净收益估价值的说法，正确的有()

A.评估投资价值可选用较乐观的估计值
B.评估抵押价值应选用较保守的估计值
C.评估期房市场价格应选用最高的估计值
D.评估拍卖保留价应选用最可能的估计值
E.评估保险价值应选用最保守的估计值

正确答案ABD

(48).估价对象为一宗熟地，对其可比实例权益状况调整内容有()

A.建筑密度
B.土地使用期限
C.基础设施完备程度
D.容积率
E.周边道路交通管制状况

正确答案ABD

(49).在合法利用前提下，且其他条件相同，若评估同一房地产的下列价值，其中通常低于其市场价值的有()

A.投资价值
B.抵押价值
C.快速变现价值
D.现状价值
E.残余价值

正确答案BCE

(50).理论上同一估价对象在同一估价目的及相应特定条件下形成的正常值是唯一的。()

A.正确
B.错误

正确答案A

(51).利用加权移动平均法在计算移动平均数时，根据越是近期的数据对预测值影响越小这一特点，对近期的数据应给予较小权重。()

A.正确
B.错误

正确答案B

(52).对于可修复的房地产价值减损额，可用损失资本化法进行评估。()

A.正确
B.错误

正确答案B

(53).路线价区段的划分的分界线，原则上是地价水平有明显差异的地点，一般是从十字路或丁字路中心处划分，两个路口之间的地段为一个路线价区段。()

A.正确
B.错误

正确答案A

(54).某国有企业持有一宗尚未开发的房地产开发用地，目前其价格已上涨了50%，根据有关政策规定，该企业需清退房地产开发业务。运用假设开发法评估该房地产开发用地的转让价格时应选择被迫转让开发前提。()

A.正确
B.错误

正确答案B

(55).某宗房地产买卖合同约定，买卖中涉及的税费均由卖家负担，买方向卖方支付的金额为5500元/m2，若买方和卖方在买卖交易中应缴纳的税费分别为交易税费正常负担下成交价格的3%和6%，则该房地产在交易税费正常负担下的价格为5851元/m2。()

A.正确
B.错误

正确答案B

(56).当估价对象仅适用一种估价方法进行估价时，可以只选用一种估价方法进行估价。()

A.正确
B.错误

正确答案A

(57).政府对房地产的限制常见的有：城市规划、土地用途管制、和房地产市场调控。()

A.正确
B.错误

正确答案A

(58).卖方市场下，增加房地产持有环节税收，卖方可以向买方转嫁税费，从而会直接导致房地产价格上升。()

A.正确
B.错误

正确答案B

(59).当房地产市场成熟且处于正常状况时，比较价值、收益价值、成本价值和开发价值应基本一致。()

A.正确
B.错误

正确答案A

(60).求取房地重新购建成本时，通常有“房地分估”路径和“房地合估”路径，应该优先选择“房地分估”路径。()

A.正确
B.错误

正确答案B

(61).某房地产未来第一年的有效毛收入为10万元，运营费用为2.5万元，有效毛收入乘数为10，该房地产的资本化率为7.5%。()

A.正确
B.错误

正确答案A

(62).从投资角度理解，投资人购买收益性房地产的目的不是购买该房地产本身，而是为了购买该房地产未来所能产生的一系列收益，()

A.正确
B.错误

正确答案A

(63).在采用比较法估价时，如果估价对象为普通装修，可比实例为高档装修，则在建立比较基础时，应将可比实例的装修价值扣除。()

A.正确
B.错误

正确答案B

(64).房地产估价原则可以使同一注册房产估价师对房地产估价的基本前提具有一致性，对同一估价对象在同一价值时点的评估价值趋于相同或相近。()

A.正确
B.错误

正确答案B

(65).某旧厂房的建筑面积26400m2，占地面积12500m2，经分析，有下列两种可能的利用方案： 　　方案一：改造为批发市场出租10年后转售，需补缴地价，取得40年商业用地土地使用权，已知改造期为1年，改造建设成本及管理费用为每平方米建筑面积1000元；在改造完成前半年开始投入广告宣传等营销费用，该费用预计为未来第一年净租金收入的一半；改造完成即可全部租出，租金3元/m2·天，可出租面积为建筑面积的60%，运营费用率为25%，根据调查，10年持有期类似房地产净租金年增长率为2.5%，批发市场10年后的转售价格将升值为目前价格的1.6倍，转售税费为转售价格的7%，房地产报酬率为7.5%。 　　方案二：改扩建为公寓出售。需补缴地价，取得70年居住用地土地使用取，增加建筑面积17600m2；预计改造期为1.5年，整体改造建设成本及管理费用为每平方米建筑面积1500元；在改造完成前1年开始投入广告宣传等营销费用，该费用预计为公寓售价的3%；改造完成后即可完全售出，售价为每平方米建筑面积8500元；销售税费为售价的6%。 　　根据调查，该厂房目前的工业用途土地单价为1500元/m2，现状容积率条件下40年期商业用地楼面地价为4500元/m2，70年期居住用地楼面地价为4000元/m2；容积率每增加0.1，商业用地楼面地价下降5%，居住用地楼面地价下降2%；补缴地价以及买方购买该旧厂房均需缴纳4%的契税，折现率为15%，改造建设成本、管理费用以及营销费用在相应期间内均匀投入。 　　请根据上述资料，求取该旧厂房的市场价格(1年按365天计)

假设开发法 　　方案一：（从旧厂房到批发市场） 　　画现金流量图 （改造期1年，出租期10年，11年后才能转售。） 　　从第2－11年，每年逐年递增的净租金，第11年的出售价格 　　1.开发完成后的价值（持有＋转售模型公式） 　　1）第一年净租金收益＝3×365×26400×60%×（1－25%）＝1300.86（万元） 　　2）计算开发完成后的价值 V1＝12606.39（万元） 　　2.补地价＝4500×26400－1500×12500＝10005（万元） 　　（因为本方案仅是改造，没有扩建，容积率不变） 　　3.契税＝（补地价＋旧厂房价值V0）×4%＝400.2＋0.04V0 　　4.改造建设成本及管理费用＝（1000×26400）/（1＋15%）0.5＝2461.81（万元） 　　5.营销费用＝（1300.86×0.5）/（1＋15%）0.75＝585.71（万元） 　　6.计算旧厂房的价值 　　V0＝12606.39－10005－400.2－0.04V0－2461.87－585.71 　　V0＝－813.83（万元） 　　作为批发市场的开发利用方式经济上不可行。 　　方案二：（旧厂房－公寓） 　　改扩建后总的建筑面积为2.64＋1.76＝4.4（万m2） 　　画现金流量图，从现在开始，到未来1.5年处 　1.开发完成后的价值V1＝8500×4.4×（1－6%）/（1＋15%）1.5＝28507.08（万元） 　　2.计算补地价金额 　　1）现状容积率＝26400/12500＝2.112 　　2）改扩建为公寓后的容积率＝44000/12500＝3.52 　　3）改扩建后新楼面地价＝4000×[1－（3.52－2.112）/0.1×2%]＝2873.6（元/m2 ） 　　4）补地价＝2873.6×44000－1500×12500＝10768.84（万元） 　　3.契税＝（10768.84＋V0）×4%＝430.75＋0.04V0 　　4.更新改造成本及管理费用＝1500×4.4/（1＋15%）0.75＝5943.20（万元） 　　5.销售费用＝8500×4.4×3%/（1＋15%）1＝975.65（万元） 　　6.计算旧厂房的市场价值 　　V0＝28507.08－10768.84－430.75－0.04V0－5943.20－975.65 　　V0＝9989.08（万元） 　　按照最高最佳利用原则，该旧厂房的最高最佳利用方式为改扩建为公寓出售，这种利用方式下旧厂房的市场价值为9989.08万元。

(66).某空置的无电梯旧写字楼的建筑面积为2000m2，剩余经济寿命为35年。不考虑土地使用年限的影响。在价值时点，同类无电梯写字楼的市场租金为1.5元/(m2·天)，空置率为6%；同类有电梯写字楼的市场租金为1.8元/(m2·天)，空置率为4%。预计5年后该写字楼旁边将兴建一大型购物中心，到那时同类有电梯写字楼的市场租金将上涨到2元/(m2·天)，空置率将降为2%；同类无电梯写字楼的市场租金及空置率将不变。在价值时点，如果对该写字楼单独增加电梯，其必要费用为180万元；而假设对该写字楼进行重置并随同增加电梯，其必要费用仅为150万元。已知报酬率为10%，运营费用率为25%，每年计365天。请通过计算判断该写字楼无电梯的功能缺乏是否可修复；计算获知兴建大型购物中心后该写字楼的总价值。

（1）解题思路：获知兴建大型购物中心后，增加电梯所能带来的房地产价值增加额，就是租金增加额的折现现值。 　　将租金增加额的现值和修复费用比较，可以知道是否可修复。 　　获知兴建大型购物中心后该写字楼的总价值＝有电梯的写字楼现时价格－功能缺乏折旧 　　前5年日租金增加额＝1.8×（1－4%）－1.5×（1－6%）＝0.318（元） 　　年租金增加额A1＝0.318×（1－25%）×365×2000＝17.41（万元） 第6－35年日租金增加额＝2×（1－2%）－1.5×（1－6%）＝0.55（元） 　　年租金增加额A2＝0.55×（1－25%）×365×2000＝30.11（万元） 获知兴建大型购物中心后，增加电梯所能带来的房地产价值增加额 　　V＝V1＋V2＝66＋176.26＝242.26（万元） 　　（外部因素造成的自然增值） 　　（2）通过比较修复费用与房地产价值增加额的大小，判断是否可修复： 　　修复费用180万元小于房地产价值增加额242.26万元，所以在获知兴建大型购物中心后，该没有电梯的功能缺乏可以修复。 　　（3）计算有电梯的写字楼现时价格（重置成本） 　　前5年的年收益＝1.8×365×（1－4%）×（1－25%）×2000＝94.608（万元） 　　 　第6－35年的年收益＝2×365×（1－2%）×（1－25%）×2000＝107.31（万元） 　有电梯的写字楼现时价格＝358.64＋628.12 ＝986.76（万元） 　　（4）功能缺乏折旧＝180万元 　　获知兴建大型购物中心后该写字楼的总价值＝有电梯的写字楼现时价格－功能缺乏折旧＝986.76－180＝806.76（万元） 　　（*重置价格的功能缺乏的折旧，是单独增加功能的费用180万元；如果采用重建价格，则功能缺乏的折旧采取单独增加功能费用比随同增加功能费用的差额＝180－150＝30万元）

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